Preisvergleich Ö und Ausland

24. Juni 2018 13:57; Akt: 27.06.2018 16:38 Print

Austro-Immobilien im europäischen Spitzenfeld

In Österreich sind vor allem in Wien und Kitzbühel die hochwertigen Immobilien zu finden. Im weltweiten Vergleich entwickelt sich der Markt im Nahen Osten besonders dynamisch.

Österreichischer Immobilienmarkt zeichnet sich durch teures Wohnen im urbanen Bereich und etwas günstigeren Preisen in ländlichen Regionen aus. (Bild: iStock)

Österreichischer Immobilienmarkt zeichnet sich durch teures Wohnen im urbanen Bereich und etwas günstigeren Preisen in ländlichen Regionen aus. (Bild: iStock)

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Immobilienpreise in Österreich - wie ist der aktuelle Stand im Vergleich zum Rest der Welt?

Immobilien werden immer beliebter, auch in Österreich. Ob als Zweitwohnsitz, als Anlageobjekt oder als Investition des Vermögenswerts eignet sich eine Immobilie insbesondere auf lange Frist.

Abhängig von der Nutzung – etwa einer Vermietung, Verpachtung oder des eigenen Nutzens – sind auch unterschiedlich hohe Renditen oder Gewinne möglich.

Wie sieht jedoch der Immobilienmarkt konkret aus? Wo befinden sich Top-Lagen, was sollte bei einem Hauskauf beachtet werden? Wie ist der österreichische Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen Ländern wie zum Beispiel den europäischen Metropolen und dem Nahen Osten?

Gerade die letzte Region erweist sich als äußerst dynamisch, wie die Entwicklung des Immobilienportals all-realestates.com mit ihren Investoren Jennifer Wos und Thomas Wos zeigt.


Thomas Wos ist Immobilienexperte und Investor (Foto: All Real Estates)

Die Top-Lagen in Österreich

Vor allem Baugrundstücke in guten Lagen sind sehr gefragt, während überwiegend in ländlichen Regionen günstigere Preise vorherrschen. Die Schere zwischen Kaufpreis und Mietpreis wird tendenziell auch immer größer – besonders der Kaufpreis steigt im Schnitt deutlich stärker an als die Mieten.

Am signifikantesten ist dieses Wachstum österreichweit bei Baugrundstücken, gefolgt von Eigentumswohnungen besonders in zentralen Lagen und Einfamilienhäuser.

In folgenden zwei Regionen sind die Immobilienpreise etwa am höchsten:

- Wien: Vor allem in der Hauptstadt Österreichs sind die Preise von Eigentumswohnungen und die Mietpreise am höchsten. Neben der Innenstadt, der Josefstadt, Döbling und Wieden, in denen Quadratmeterpreise unter anderem weit über 10.000€ liegen, ist erst weit hinter Wien mit dem Mondsee eine ländliche Region um die 8000€ je Quadratmeter platziert.

Wien ist ein besonders großes Zuzugsgebiet mangels deutlich kleinerer Landeshauptstädte und ist österreichweit einzigartig in wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Lage.

- Kitzbühel: Die Ski-Region war insbesondere aufgrund des Hahnenkammrennens und der großen Bedeutung des Tourismus und vieler wohlhabender UnternehmerInnen langjähriger Spitzenreiter.

Durch die Bevölkerungsentwicklung in Wien ist jedoch Kitzbühel weiter hinsichtlich des Wohnungskaufs nach hinten gerutscht. Jedoch beträgt der Mietpreis von Kitzbühel nach wie vor 23€/m2 – die Innenstadt in Wien jedoch nur 20€/m2.

Zum Vergleich: In Dubai liegen typische Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 15.000 Euro. Die Nachfrage ist entsprechend groß, so dass All Realestates Development bis zum Jahr 2030 fast 10.000 neue Wohnungen in Dubai bauen lassen möchte.

Was sollte beim Hauskauf beachtet werden?

Bei einem Hauskauf sollte einiges beachtet werden, unter anderem:

- Sicherheit und Risiko: In erster Linie müssen immer das Risiko und die Sicherheit eines Immobilienkaufs beachtet werden. Günstige Käufe können oft dubios sein, aber auch lukrative Angebote darstellen. Die Beurteilung fällt vor allem für Laien sehr schwer.

Höhere Immobilienpreise sind oft schwerer finanzierbar, insbesondere dann, wenn vergleichsweise wenig Eigenkapital auf Seiten des Investors vorhanden ist. Aus diesem Grund empfiehlt es sich immer, einen Experten und einen Immobilienmakler miteinzubeziehen. Häuser und Wohnungen sollten immer vor Ort begutachtet werden, um eventuelle Schäden rechtzeitig zu erkennen.

- Einkommen und Ausgaben: Wird eine Fremdfinanzierung bevorzugt, ist das Netto-Einkommen die wichtigste Bezugsgröße dafür. Anhand dessen kann weiter herausgefunden werden, wie hoch die Kreditrate im Monat sein kann bzw. wieviel Geld im Monat auf die Seite gelegt werden muss. Zusätzlich müssen aber auch Haushaltsrechnungen für die Versorgung berücksichtigt werden, die das zur Verfügung stehende Kapital deutlich reduziert.

- Finanzierung: Grundsätzlich muss beachtet werden, dass das Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital optimiert werden muss. Je mehr Eigenkapital aufgebracht werden kann, desto geringer ist das Risiko einer Investition. Auch die Lage des Hauses oder der Wohnung ist essentiell für zukünftige Preisentwicklungen in einer Region.

Lokale Gegebenheiten, wie etwa die Entwicklung des Immobilienmarkts in der Region, müssen ebenfalls bei der Finanzierung miteinbezogen werden, da es Einflüsse auf Mieteinnahmen und Preissetzung haben kann.

- Amortisation: Die Amortisation eines Kaufes ist immer auch ausschlaggebend für die Höhe und Art der Investition. Meist ist die Amortisation jedoch verbunden und abhängig von der Höhe der Mieteinnahmen. Je höher also beispielsweise die Mietpreise, desto schneller erfolgt die Amortisation und desto geringer ist folglich das Risiko.

Vergleich mit dem Ausland
Wien zählt im EU-Vergleich zu den vier teuersten Städten. Im Vergleich zu Österreich ist in Deutschland zwar ein etwas höherer Mietpreis feststellbar, aber durch eine höhere Kaufkraft kommt es insgesamt zu einem geringeren Mietpreis.

In österreichischen Haushalten müssen ca. 47% für die Miete aufgebracht werden – in Deutschland sind es hingegen nur 46%. Deutlicher wird es hingegen in München, wo das Kaufkraftniveau beispielsweise um die 30.000€ beträgt, während in Wien etwas mehr als 22.000€ verwendet werden.

Andererseits ist es in manchen Städten, zum Beispiel in Hamburg und Berlin, erstaunlicherweise billiger zu wohnen als in Wien.
Was private Eigentumswohnungen jedoch betrifft, ist Wien absoluter Spitzenreiter – Wiener können sich demnach im Schnitt nur 5,5 Quadratmeter leisten.

Im Gegensatz dazu können sich die Berliner dabei etwa 8 Quadratmeter leisten, was deutlich mehr ist. Mietpreise und Kaufpreise sind relativ zu der Kaufkraft deutlich verzerrt.

Im europäischen Vergleich und unter Bezugnahme manch anderer Hauptstädte ist Wien jedoch immer noch günstig. In folgenden Städten sind die Kaufpreise und mitunter auch die Mietpreise extrem hoch:

- London: In der englischen Hauptstadt sind die Immobilienpreise je fertiggestelltem Quadratmeter am teuersten. 4628 Euro kostet er hier im Durchschnitt – aufgrund dieser Marktsituation sehen sich viele Londoner auch gezwungen, außerhalb der Stadt oder in Wohngemeinschaften zu leben. In der Londoner City zahlt man für den Quadratmeter sogar über 16.000€.

- Paris: In Paris beträgt der Durchschnittspreis 4055€ - immer noch hochpreisig im EU-Schnitt, aber etwas weniger als in London. Wer in Paris also vermietet, verfügt über eine langfristige und lukrative Investition.

- Andere Städte: München, Dublin und Amsterdam haben alle in etwa gleich hohe Mietpreise und sind daher ebenfalls schon im Hochpreissegment.

- Dubai: Hier sind Quadratmeterpreise von 4.700 Euro durchaus möglich. Wer jedoch eine Luxusvilla haben möchte, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen. Immobilienportale wie all-realestates.com haben deshalb mit Jennifer Wos und Thomas Wos erfahrene Investoren ins Boot geholt, die dabei helfen sollen, die Plattform zur größten Immobilienbörse in Nahost zu machen.

Zweifelsohne lassen sich Wohnungen in diesen Städten und Ländern problemlos finden. Jedoch zeigt dies auch einen sehr verzerrten Markt. In London stehen sehr viele Wohnungen aufgrund der hohen Mietpreise einfach leer. Hierbei wird auch die Spekulationsblase deutlich sichtbar.

Wien und Österreich sind zwar im EU-Schnitt im oberen Mittelfeld, jedoch auch deutlich günstiger im Vergleich zu London oder Paris. Letztlich ist ein Kauf einer Immobilie aufgrund der geringeren Kosten und dem steigenden Mietpreisniveau in Wien deutlich lukrativer als in London, wo deutlich höhere Investitionen vorgenommen werden müssten.

Wie es zum Beispiel in Nahost oder Dubai aussieht, hängt auch ein wenig von den eigenen Ansprüchen ab.

Der Blick über den Tellerrand: Nahost-Immobilien
Die Immobilienpreise in Nahostländern wie den Vereinigten arabischen Emiraten (VAE) und hier vor allem Dubai zeigen ebenfalls einen deutlichen Aufwärtstrend.

Da verwundert es nicht, wenn Anbieter wie all-realestates.com zusammen mit Investoren das Portal weiter auszubauen. Die WOS Swiss Investments AG soll hier Inhaber aller Projekte werden und somit Vermögenswerte von bis zu 300 Millionen Euro verwalten. 150 Millionen Euro werden bereits heute verwaltet.

Thomas Wos ist aus der Vergangenheit bekannt und konnte mit seinem Unternehmen Unlimited Emails die Investoren überzeugen sowie andere Unternehmen aus der Insolvenz befreien. Darüber hinaus planen Jennifer Wos und Thomas Wos eine Hotelkette, die den Namen "The Wos" tragen soll.

Fazit
Grundsätzlich ist der Wohnungsmarkt auch in Österreich unter Druck. Besonders in Wien steigen Miet- und Wohnpreise stetig, vor allem aufgrund des hohen Zuzugs aus dem Land. Doch in anderen Städten – als Beispiele wären hier London oder Paris zu nennen – sind die Preise relativ gesehen deutlich geringer.

Für potentielle Investoren ist dennoch eine höhere Kapitalbindung in Österreich erforderlich, weshalb auch das Risiko, beispielsweise durch die Amortisationskosten, deutlich höher ist. Eine interessante Alternative kann gerade für Anleger auch Dubai darstellen, welches als Touristenparadies und auch als Einwanderungsort immer beliebter wird.

Steigende Immobilieninvestitionen wie die der WOS Swiss Investments AG zeigen dies sehr deutlich. Bei einem Immobilienkauf sollten Sicherheit, Einkommen und Finanzierungsform immer beachtet werden, um eine seriöse Investition zu tätigen.

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(ib)

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