Wohngeschichte weiterschreiben

Das frühhistorische Gebäude im ehemaligen Dorfkern von Dornbach stammt vermutlich aus der 1. Hälfte des 19. Jahrhunderts und wurde 1869 von Stadtbaumeister Johann Pflaum aufgestockt. Der Architekt, der auch den Hernalser Friedhof entwarf, schuf für das mondäne Vorstadthaus eine romantische Schaufassade, die noch heute begeistert.

Der Bestand wird gefühlvoll saniert und zeitgemäß ergänzt. Ursprüngliche Qualitäten werden freigelegt und um moderne Funktionen, Komfort und Freiflächen ergänzt. Viele Details, Altes und Neues werden gestalterisch zu einem Ganzen integriert.

Durch die technische Ertüchtigung wird der Energiebedarf stark reduziert und Geothermie für Heizen und Temperieren im Sommer nutzbar gemacht.

+++ Besichtigungen können voraussichtlich ab Anfang Juli stattfinden +++

TOP 1 Exklusive Praxis-/Bürofläche

Diese außergewöhnliche, barrierefreie 4-Zimmer-Einheit im Erdgeschoss eines stilvoll generalsanierten historischen Stadthauses verbindet repräsentatives Arbeiten mit naturnahem Ambiente auf höchstem Niveau.

Ob moderne Praxis, exklusives Büro oder stilvolle Kanzlei – diese Immobilie bietet ein einzigartiges Raumkonzept, das sowohl Sie als auch Ihre Klient:innen begeistern wird.

Auf rund 130,44 m² Nutzfläche erwarten Sie durchdacht geschnittene Räume, eine großzügige Loggia als Zugang zum repräsentativen Eigengarten sowie ein spektakuläres Atrium in einer der begehrtesten Lagen Dornbachs. Die Einheit wird schlüsselfertig übergeben. Je nach aktuellem Baufortschritt sind individuelle Anpassungen der Oberflächen und Ausstattung nach Absprache noch möglich – ideal zur Umsetzung Ihres maßgeschneiderten Nutzungskonzepts. 

Das nachhaltige Energiekonzept mittels Geothermie/Tiefenbohrungen, die hochwertige Ausstattung sowie die barrierefreie Ausführung runden dieses besondere Angebot perfekt ab.

Eckdaten

• Wohnfläche: ca. 130,44 m²
• Loggia: ca. 8,27 m²
• Atrium: ca. 16,77 m²
• Garten: ca. 131,39 m²
• Zimmer: 4
• Eingänge: 2, Zugang über repräsentatives Foyer
• Küche: Anschlüsse vorbereitet
• Badezimmer: 2, Walk-In Dusche & Badewanne
• WC: 3
• Ausstattung: Videogegensprechanlage, Fußbodenheizung, hochwertige Materialien
• Stockwerk: Erdgeschoss | barrierefrei
• Kellerabteil: Ja
• Kühlung: Naturkühlung
• Heiz-/Kühlsystem: Geothermie/Tiefenbohrungen
• Bezugsfertig 10/2026

Highlights

• Großzügige Raumaufteilung: Lichtdurchflutet mit Zugang zur Loggia und Terrasse - Bodentiefe Fenster mit Blick in den Garten
• Privater Garten: Repräsentativ und ästhetisch
• Flexible Nutzung: Wasseranschlüsse für Küchen und/oder Waschbecken vorbereitet
• Badezimmer: Elegante Walk-In-Dusche, Badewanne
• Nachhaltigkeit: Geothermie mit Tiefenbohrungen, CO2-arme Energieversorgung
• Zustand: Erstbezug nach Generalsanierung mit modernem Komfort
• Clever: Universelle Raumkonfiguration und Gestaltungsmöglichkeit möglich
• Option: Übergabe im Edelrohbau möglich

Kosten

Kaufpreis: € 890.058,- zzgl. USt.
Provision: 3% des Kaufpreises zzgl. USt.
Betriebskosten: derzeit in Berechnung

Die vertragliche und grundbücherliche Abwicklung erfolgt durch die Trapichler Rechtsanwalts GmbH. Die Kosten belaufen sich auf 1,4% netto vom Kaufpreis zzgl. EUR 150,- Barauslagenpauschale und USt. Bei einer Fremdfinanzierung erhöhen sich diese Kosten um pauschal EUR 800,- netto zzgl. USt.

Ausstattung

Nachhaltigkeit - Heizung, Kühlung, Lüftung & Energie

• CO2-freier Betrieb mit Erdwärme
• Warmwasser- und Heizung mit Geothermie
• Naturkühlung über Tiefenbohrungen
• Fußbodenheizung
• Intelligente Wohnraumbelüftung

Fenster & Sonnenschutz

• Holz-Fenster mit 3-Scheiben Wärmeschutzverglasung
• Grazer Kastenfenster mit Isolierverglasung, nach historischen Plänen

Kommunikationstechnik

• Videogegensprechanlage
• Breitband-Internet-Netzanschluss
• Datenverkabelung
• Postempfangsboxen

Böden & Sanitär

• BAUWERK Eichenparkett Fischgrät naturgeölt
• WINCKELMANS Keramik-Mosaik
• Hochwertige hansgrohe Armaturen
• Regenduschen von hansgrohe mit Ganzglasduschabtrennungen
• Exklusive Sanitärkeramik LAUFEN VAL
• Bad- und Duschwannen von BETTE

Türen

• Eingangstüren | Eiche, einbruchhemmend WK3
• Innentüren | Doppel- und einflügelig in Holzzargen
• Beschläge | FSB

Garten

• Terrasse/Loggia mit Lärchenbelag
• Gärtnerisch gestaltet
• Gartenwasser- und Stromanschluss

Fahrräder & Lager

• Einlagerungsabteile mit eigener Stromversorgung
• Kinderwagenstellplätze und Fahrradabstellraum

Lage & Umgebung

Die Dornbacher Straße verbindet urbanes Wohnen mit Natur und zählt zu den beliebtesten Wohnlagen im 17. Bezirk. Zwischen Hernals und Neuwaldegg gelegen, bietet die Umgebung eine ideale Kombination aus guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität.

Verkehr: Die Straßenbahnlinie 43 ist fußläufig erreichbar und verbindet direkt mit dem Stadtzentrum sowie der U2 Schottentor. Die S45 Hernals bietet eine schnelle Anbindung innerhalb Wiens, künftig ergänzt durch die U5 Hernals.

Gesundheit: Ärzte, Apotheken sowie das Krankenhaus Göttlicher Heiland sorgen für eine ausgezeichnete medizinische Versorgung in der Umgebung.

Bildung: Kindergärten, Volksschulen sowie weiterführende Schulen befinden sich in der näheren Umgebung und sind bequem – zum Teil fußläufig - erreichbar.

Für weitere Fragen rund um das Projekt steht Ihnen Herr DI Constantin Mayer exklusiv unter +43 670 1978445 oder [email protected] zur Verfügung.

Wir dürfen gem. § 5 Maklergesetz darauf hinweisen, dass wir als Doppelmakler tätig sind und ein wirtschaftliches/familiäres Naheverhältnis zu unseren Auftraggebern besteht. Das wirtschaftliche Naheverhältnis ergibt sich aus regelmäßiger geschäftlicher Verbindung. Irrtum vorbehalten.

Hinweis: Die Visualisierungen zeigen KI-basierte Gestaltungs- und Nutzungsvarianten zur besseren Vorstellung, die tatsächliche Ausführung kann abweichen. Dargestellte Einrichtungsgegenstände sind nicht Teil des Kaufgegenstandes - für die Ausstattung des Kaufgegenstandes ist ausschließlich der Kaufvertrag maßgebend.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Die Dornbacher Straße verbindet urbanes Wohnen mit Natur und zählt zu den beliebtesten Wohnlagen im 17. Bezirk. Zwischen Hernals und Neuwaldegg gelegen, bietet die Umgebung eine ideale Kombination aus guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Die nahegelegenen Weinberge, der Schwarzenbergpark und der Wienerwald laden zu Spaziergängen, Lauf- und Radtouren sowie zur Erholung im Grünen ein. Auch das traditionsreiche Schafbergbad und das Neuwaldegger Bad befinden sich in kurzer Distanz.