Beschreibung
Diese Wohnung richtet sich an Menschen, die den Charakter eines klassischen Wiener Altbaus schätzen, bei der technischen und handwerklichen Qualität (mit 3 Jahren Gewährleistung) jedoch keine Kompromisse eingehen möchten.
Im 2. Liftstock eines generalsanierten Wiener Altbaus befindet sich die derzeit in den letzten Zügen ihrer Fertigstellung befindliche 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 102 m² Nutzfläche. Der Erstbezug nach umfassender Kernsanierung ist voraussichtlich in rund einem Monat möglich. Das Wohnhaus umfasst insgesamt 24 Wohnungen.
Der Grundriss schafft eine für diese Wohnungsgröße besonders großzügige Raumwirkung. Vom ca. 10 m² großen Gang erschließen sich die einzelnen Wohnbereiche. Die Wohnung verfügt über ein ca. 20 m² großes Wohnzimmer, ein ebenfalls ca. 20 m² großes Esszimmer, zwei Schlafzimmer mit ca. 15 m² bzw. ca. 14 m² sowie eine ca. 14,5 m² große Küche. Ergänzt wird die Raumaufteilung durch ein ca. 7 m² großes Badezimmer und ein separates WC. Zwischen Küche und Esszimmer befindet sich eine praktische Durchreiche. Die Anschlüsse für die individuelle Gestaltung einer eigenen Küche sind bereits vorbereitet.
Direkt auf Wohnebene erweitert eine neu geschaffene Loggia mit ca. 4,5 m² den Wohnraum nach außen. Eine Besonderheit liegt zusätzlich im Erdgeschoss des Hauses: Zur Wohnung gehört ein eigener, ca. 63 m² großer und eingefriedeter Garten im Innenhof. Der Garten liegt getrennt von der Wohnung und schafft damit einen zusätzlichen privaten Bereich – für lange Nachmittage im Grünen, einen Platz zum Lesen, für Freunde oder einfach für ein Stück eigenen Freiraum mitten in Wien.
Das Badezimmer ist mit einer Walk-in-Dusche ausgestattet, Anschlüsse für Waschmaschine und Wäschetrockner sind vorhanden. Ein separates WC ergänzt den Sanitärbereich. Zur Wohnung gehört außerdem ein ca. 4 m² großes Kellerabteil.
Die Verbindung aus klassischem Altbau, großzügigen Räumen, sorgfältiger handwerklicher Sanierung, moderner Haustechnik und gleich zwei privaten Außenbereichen macht diese Wohnung zu einer außergewöhnlichen Gelegenheit. Hier wurde nicht versucht, den Charakter des Bestands zu überdecken – vielmehr wurde er erhalten und technisch konsequent weiterentwickelt.
Kernsanierung & technische Qualität
Was diese Wohnung besonders von vielen oberflächlich sanierten Altbauwohnungen unterscheidet, liegt hinter den sichtbaren Oberflächen.
Im Zuge der Kernsanierung wurde der bestehende Fußboden bis zur Sparschalung zurückgebaut. Die vorhandenen Träme wurden kontrolliert, der Aufbau anschließend mit neuer Schüttung, Heizestrich und Echtholzparkett im klassischen Fischgrätmuster neu hergestellt.
Auch die Decken wurden umfangreich überarbeitet. Die bestehende Deckenuntersicht wurde entfernt, die Holzkonstruktion kontrolliert und zwischen den Trämen ca. 24 cm Mineralwolle eingebracht. Eine neue Unterkonstruktion mit ca. 5 cm starken Heraklithplatten, neuer Innenputz und Spachtelung bilden den weiteren Aufbau.
Auch beim Schallschutz wurde deutlich mehr gemacht als kosmetisch sichtbar wäre. Die an Nachbarwohnungen und den Gang angrenzenden Wände wurden mit einer Holzunterkonstruktion, Mineralwolle und ca. 5 cm starken Heraklithplatten zusätzlich ertüchtigt. Der bestehende Innenputz wurde entfernt und neu aufgebaut; dabei kam ein Putz mit erhöhtem Kalkanteil zum Einsatz. Auf klassische Gipskarton-Leichtbaukonstruktionen wurde bei der Sanierung bewusst verzichtet.
Eine neue Fußbodenheizung in Verbindung mit einer neu integrierten Wohnungsstation sorgt für zeitgemäßen Wohnkomfort, ohne die typische Ästhetik des Altbaus durch klassische Heizkörper zu unterbrechen.
Besonders viel Aufmerksamkeit wurde den historischen Kastenfenstern geschenkt. Die äußeren Bestandsflügel wurden aufgearbeitet, geschliffen und neu lackiert; die Verglasungen wurden erneuert. Auf der Innenseite wurden moderne 3-fach isolierverglaste Holzfenster mit Wiener Sprossen und Beschlägen im Alt-Wien-Stil ergänzt. Damit bleibt der ursprüngliche Charakter erhalten, während die Fenster technisch an heutige Ansprüche herangeführt wurden.
Auch die Türen greifen diesen Anspruch auf. Maßgefertigte, teilweise zweiflügelige Alt-Wien-Innentüren mit Höhen von bis zu ca. 2,40 m unterstreichen die großzügigen Proportionen der Räume. Ergänzt wird dies durch eine maßgefertigte Sicherheits- und Brandschutz-Wohnungseingangstüre im Alt-Wien-Stil.
Der Energieausweis weist für das Gebäude einen HWB von ca. 142 kWh/m²a sowie einen fGEE von 1,92 aus.
Da sich die Wohnung derzeit in der finalen Fertigstellungsphase befindet, wurden einzelne Aufnahmen mithilfe von KI visualisiert. Die Visualisierungen basieren auf der tatsächlich vorgesehenen Ausstattung und sollen einen möglichst realitätsnahen Eindruck des fertiggestellten Zustands vermitteln.
Nähere Details, weitere Bilder sowie einen persönlichen Besichtigungstermin erhalten Sie gerne auf Anfrage.
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Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Pläne
Lagebeschreibung
Die Wohnung befindet sich im 16. Wiener Gemeindebezirk in gewachsener Stadtlage nahe der Thaliastraße. Das Umfeld verbindet urbanes Wohnen mit einer sehr guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Die Straßenbahnlinien 9 und 46 sind in unmittelbarer Umgebung erreichbar. Die Linie 9 schafft unter anderem eine Verbindung Richtung Westbahnhof bzw. Gersthof, während die Linie 46 eine direkte Verbindung Richtung Volkstheater und damit in die Wiener Innenstadt bietet. Auch die Buslinie 48A ist fußläufig erreichbar. Die U3- und S45-Station Ottakring ergänzt das öffentliche Verkehrsangebot und ermöglicht eine rasche Weiterfahrt in unterschiedliche Teile Wiens. Gerade diese Kombination macht die Lage angenehm vielseitig: urban genug für den täglichen Weg durch die Stadt und gleichzeitig mit einem privaten Rückzugsort, den man bei einer klassischen Altbauwohnung in dieser Form nur selten findet.
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