Härtere Strafen für Bausünder und neue Bau-Grenzen 

In den letzten Jahren haben gewerbliche Bauträger zunehmend Einfamilienhaus- und Gartensiedlungsgebiete als Geschäftsfelder entdeckt und dort Neubauten errichtet. Dabei wurde in einigen Fällen die Wohnnutzfläche bis zum gesetzlichen Maximum ausgereizt – mit dem Ergebnis von überproportionalen Bauten, die das gewohnte Stadtbild veränderten.

"Dem treten wir nun mit einer kleinen Novelle der Wiener Bauordnung entgegen", erklärt Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal (SPÖ). Künftig wird es sowohl bei der bebauten Fläche als auch der Höhe und dem Volumen des Dachs spürbare Einschränkungen geben. Außerdem werden die Abstandsvorschriften zum Nachbargrundstück strenger geregelt. "Unser Ziel ist es, den Charakter von Einfamilienhaus- und Gartensiedlungsgebieten zu erhalten und zu schützen. Darüber hinaus haben wir in der Novelle verschärfte Strafen für Bausünder festgelegt, die etwa wertvolle historische Bausubstanz zerstören", so Gaal. 

Die Verschärfung der Regeln wurde bereits im rot-pinken Koalitionsabkommen vereinbart. Dementsprechend ist es auch ein Anliegen der Neos: "Die meist als Bauklasse I gewidmeten Siedlungsflächen waren für maßvolle Erweiterungen innerhalb des Familienverbandes gedacht. Einige gewerbliche Bauträger haben die bestehende Rechtslage jedoch voll ausgereizt. Vor diesem Hintergrund hat sich die Wiener Fortschrittskoalition im Koalitionsabkommen dazu bekannt, Schutzmaßnahmen zu entwickeln. Die kleine Novelle der Bauordnung ist erfolgreiches Ergebnis dieser gemeinsamen Arbeit und ein wichtiger Beitrag gegen bauliche Auswüchse", betont die pinke Wohnbausprecherin Selma Arapovic.

Diese Neuerungen bringt die kleine Bauordnungs-Novelle

Die Bauordnung für Wien bildet den gesetzlichen Rahmen für Bebauungsmöglichkeiten, in weiterer Folge können im Rahmen der Flächenwidmung noch die individuellen Gegebenheiten berücksichtigt und weitere Maßnahmen getroffen werden. So kann zum Beispiel im Rahmen des Bebauungsplans auch die zulässige Zahl der Geschosse limitiert werden.

Der vorliegende Begutachtungsentwurf einer kleinen Bauordnungsnovelle umfasst:

Im Sinne einer aufgelockerten Bebauung und für die Erhaltung eines einheitlichen Stadtbildes darf grundsätzlich maximal ein Drittel eines Bauplatzes bebaut werden. Zudem darf die bebaute Fläche pro Gebäude in der Bauklasse I aktuell nicht mehr als 470 Quadratmeter betragen.

Um überdimensionalen Gebäuden entgegen zu treten bzw. kleinere Baukörper zu erreichen, soll die bebaute Fläche pro Gebäude künftig mit 350 Quadratmeter beschränkt werden.

Wenn in den Bebauungsplänen eine offene Bauweise vorgesehen ist, dann müssen die Gebäude freistehend und unter Einhaltung von gewissen Mindestabständen errichtet werden. Grundsätzlich beträgt dabei der Mindestabstand von der Nachbargrenze in der Bauklasse I sechs Meter, wobei mit einem Teil des Gebäudes auf bis zu drei Meter an die Nachbargrenze herangerückt werden kann.

Künftig soll diese Möglichkeit, sich der Nachbargrenze weiter anzunähern, von der tatsächlichen Gebäudehöhe abhängig gemacht werden: je höher das Gebäude, desto größer der Mindestabstand bzw. umgekehrt.

Konkret soll man in der Bauklasse I bis auf maximal die Hälfte der Gebäudehöhe heranrücken können. Der absolute Mindestabstand von drei Metern soll erhalten bleiben.

Diese Regelung gilt sinngemäß auch für die gekuppelte Bauweise, das heißt wenn Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen aneinandergebaut sind und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden.

Im Rahmen der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne wird die zulässige Gebäudehöhe für einen Bauplatz festgelegt. Die Bauklassen geben dabei den Rahmen vor. Gemessen wird die Gebäudehöhe vom Niveau des angrenzenden Geländes bis zum Schnittpunkt von Außenwand und Dachoberfläche. Giebelflächen zählen grundsätzlich zur Gebäudehöhe dazu. Allerdings bleiben Giebelflächen, die nicht zur Straßenfront gerichtet sind, bis zu einem gewissen Ausmaß außer Betracht und sind nicht auf die Gebäudehöhe anzurechnen.

Damit auf diese Weise nicht übermäßige Kubaturen entstehen, soll diese Ausnahme reduziert werden. Aktuell finden 50 Quadratmeter pro Giebelfläche bzw. 100 Quadratmeter pro Gebäude keine Berücksichtigung bei der Ermittlung der Gebäudehöhe.

Künftig soll in der Bauklasse I die Ausnahme auf 25 Quadratmeter pro Giebelfläche bzw. 50 Quadratmeter pro Gebäude halbiert werden. Das soll auch verhindern, dass es durch eine Überdimensionierung von Dachlandschaften zu einer "Schluchtenbildung" zwischen den Gebäuden kommt.

Von der Gebäudehöhe zu unterscheiden ist die Firsthöhe, das ist der Abstand von der Gebäudehöhe zum obersten Abschluss des Daches. Nach der aktuellen Gesetzeslage kann die Firsthöhe bis zu 7,5 Meter über der zulässigen Gebäudehöhe liegen. Vielfach ist diese Möglichkeit bereits heute im Bebauungsplan weiter beschränkt.

Im Sinne einer wienweiten Lösung und um überdimensionale Dachbauten zu verhindern, ist nun angedacht, die Firsthöhe in der Bauklasse I generell auf 4,5 Meter zu beschränken. Im Bebauungsplan können im begründeten Einzelfall weiterhin abweichende Festlegungen getroffen werden.

Im Jahr 2018 wurde der Erhalt von stadtbildprägenden Gebäuden der Gründerzeit und der Zwischenkriegszeit in Wien massiv gestärkt. Ein Abbruch von vor 1945 errichteten Gebäuden ist seither nur noch unter engen Voraussetzungen möglich. So muss insbesondere geprüft werden, ob ein öffentliches Interesse am Erhalt des Gebäudes besteht.

Weil ein widerrechtlicher Abriss in der Regel einen irreversiblen Schaden auslöst, müssen die verwaltungsstrafrechtlichen Folgen empfindlich und abschreckend sein, um BauführerInnen und BauherrInnen von der Begehung einer solchen Tat abzuhalten.

Vor diesem Hintergrund soll der derzeitige Strafrahmen für ein Zuwiderhandeln beträchtlich erhöht werden. Wer vorsätzlich handelt, soll in jedem Fall eine Strafe von mindestens 20.000 Euro erhalten. Die neue Strafbemessung gilt auch für Übertretungen, durch die eine Gefahr für Leben oder Gesundheit eintritt.

Novelle soll im November beschlossen werden

Der vorliegende Gesetzesentwurf einer kleinen Novelle der Wiener Bauordnung wird in den nächsten Wochen einer öffentlichen Begutachtung unterzogen und im Anschluss den zuständigen Gremien vorgelegt. Aus heutiger Sicht kann die Beschlussfassung im Wiener Landtag am 25. November 2021 erfolgen. Die Novelle wird dann am Tag nach ihrer Kundmachung im Landesgesetzblatt für Wien in Kraft treten.