Nun doch keine kleineren Wohnungen in Wien

Die Novelle der Wiener Bauordnung soll am 29. November im Landtag fixiert werden. Einige Punkte kommen doch nicht, die Kategorie "geförderter Wohnbau" bleibt.

Die neue Bauordnung ist auf Schiene. Die Begutachtungsphase für die Novelle ist abgeschlossen. Rund 60 Stellungnahmen zum Entwurf gingen zum Gesetzesvorschlag ein.

Neue Widmungskategorie gegen Spekulationen

Ein wichtiger Punkt: Leistbares Wohnen. "Mit der neuen Widmungskategorie 'geförderter Wohnbau' schieben wir Grundstückspekulationen einen Riegel vor und mobilisieren Bauland für die Errichtung von erschwinglichen Wohnungen. Schnellere und kostengünstigere Verfahren, Maßnahmen zum Schutz des Klimas, die flexiblere Handhabung der Stellplatzverordnung sowie das Verbot der gewerblichen Nutzung von Wohnungen für Beherbergungszwecke bilden weitere wichtige Eckpunkte der Novelle" so Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal (SPÖ) und der grüne Wohnbausprecher Christoph Chorherr.

Die Novelle der Wiener Bauordnung soll am 29. November im Landtag beschlossen werden. Die Bestimmungen zur neuen Widmungskategorie "geförderter Wohnbau" treten dann drei Monate nach der Kundmachung der Novelle in Kraft.

Wohnungen werden nicht kleiner, Bad und WC bleiben getrennt

Die im ursprünglichen Entwurf vorgesehene Reduktion der Mindestgröße von Wohnungen von bisher 30 Quadratmeter auf künftig 25 Quadratmeter kommt nicht. Es bleibt – nach Kritik etwa von der Arbeiterkammer – bei der Mindestgröße von 30 Quadratmetern. Auch die verpflichtende Trennung von Bad und Toilette in Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen bleibt. Die Arbeiterkammer freut sich: "Wir brauchen mehr bezahlbare Wohnungen in Wien, aber die müssen auch lebenswert bleiben", so der Leiter der Arbeiterkammer-Abteilung Kommunalpolitik, Thomas Ritt.

Eckpunkte der Novelle

Bei der neuen Widmungskategorie "geförderter Wohnbau" müssen die Flächen überwiegend auch für diesen genutzt werden. Die Begrenzung des Verkaufspreises liegt bei 188 Euro pro Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche. Auf Förderungsdauer (40 Jahre) soll dieses Grundkostenlimit eingefroren werden. Und: Die Wohnungen dürfen weder gewinnbringend vermietet noch veräußert werden.

Außerdem kommt ein grundbücherlich erfasstes Veräußerungsverbot der Wohnungen zugunsten des Landes Wien: Das bedeutet, dass die Stadt Wien im Verkaufsfall ihre Zustimmung geben muss.

Kein Verkauf während Förderdauer

Durch die Förderungsdauer soll im Zusammenhang mit dem Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Wien sichergestellt werden, dass der Käufer der Wohnung auch anlässlich des Mietkaufs (z.B. nach zehn Jahren wird Eigentum an der Mietwohnung erworben) durch einen Weiterverkauf keinen Spekulationsgewinn erwirtschaftet bzw. die Wohnung nur im Sinn des Förderungsrechtes weiter vermietet werden darf. Im Jahr 2018 sind das 4,87 Euro pro Quadratmeter. Das Veräußerungsverbot erstreckt sich auf die Zeit der Förderdauer.

Vereinfachung der Verfahren, mehr Infos

Vereinfachtes Verfahren für kleinere Bauführungen: bei Bauvorhaben im Gartensiedlungsgebiet und kleineren Bauvorhaben (Bauklasse I, bebaute Fläche von maximal 150 Quadratmetern) soll es künftig ein vereinfachtes Verfahren geben. Die Bestätigung eines Ziviltechnikers ist nicht mehr notwendig, Häuslbauer sollen sich damit einige tausende Euro ersparen.

Die Information wird verbessert: Nachbarn müssen in Zukunft nachweislich (also per RsB-Brief oder eingeschriebenem Brief) informiert werden. Wenn sie innerhalb der gesetzlichen Frist einen Einwand haben, werden sie zur Partei und eine Bauverhandlung wird angesetzt.

Eine bloße Anzeigepflicht gilt künftig auch dann, wenn die Änderung der äußeren Gestaltung eines Gebäudes nur unwesentlich ist. Das galt bisher nur dann, wenn gar keine Änderung der äußeren Gestaltung erfolgte – ansonsten war eine Bewilligung erforderlich.

Erleichterungen bei der Stellplatzverpflichtung

Auflassung von nicht benötigten Pflichtstellplätzen: die Verpflichtung soll entfallen, wenn das sachlich begründet wird. Ein Abstellplatz/100 Quadratmeter Wohnnutzfläche muss jedoch vorhanden sein.

Verbot von kurzfristigen Vermietungen wie Airbnb

Ein Verbot der gewerblichen Nutzung von Wohnungen kommt: Die gewerbliche Nutzung für Beherbergungszwecke (z.B. Airbnb) stehe mit der Widmung "Wohnung" nicht im Einklang. Nicht erfasst sind Fälle, in denen Personen im Sinne des "Home Sharing" ihren eigenen Wohnraum gelegentlich vermieten, um sich etwas "dazuzuverdienen".

Verbesserter Schutz für Gebäude mit Baujahr vor 1.1.1945 (bereits in Kraft):

Technische Abbruchreife: Die "technische Abbruchreife" soll künftig nur dann vorliegen, wenn sich die Instandsetzung des Bauwerkes als technisch unmöglich erweist.

Neu kommen so genannte "Schutzzoneninseln": Künftig können auch einzelne Gebäude als Schutzzonen ausgewiesen werden.

Eine Voraussetzung für den Abbruch von Gebäuden ist, dass es eine Bestätigung des Magistrats (MA 19) gibt, dass kein öffentliches Interesse am Erhalt des Bauwerks besteht. Das gilt künftig auch für den Abbruch von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden.

Erneuerbare Energie

Die Verwendung von erneuerbarer Energie soll gesteigert werden: In Wohngebäuden, in denen Heizung/Warmwasser nicht aus alternativen Systemen gespeist werden, soll die Energie aus erneuerbaren Quellen mindestens 20 Prozent des Warmwasser-Bedarfs ausmachen. Weiters sollen (Neubauten und größere Renovierungen) Aufstellung und Einbau von Heizkesseln für feste und flüssige fossile Energieträger nicht zulässig sein.

Die Begrünung von Gebäudefronten kann künftig im Bebauungsplan vorgesehen werden.

Bei Fahrradabstellplätzen wird eine eindeutige Mindestanzahl von einem Stellplatz/30 Quadratmeter Wohnnutzfläche festgesetzt. Diese können künftig auch außerhalb des Gebäudes – etwa unter einem Flugdach – errichtet werden.

Limit für den großflächigen Einzelhandel

Die Ansiedelung von (produzierenden) Betrieben im Industriegebiet und im gemischten Baugebiet – Betriebsbaugebiet wird dadurch erschwert, dass diese Flächen aufgrund einer höherer Zahlungsbereitschaft vermehrt an Einzelhandelsunternehmen vermietet bzw. verkauft werden sollen.

Zur Absicherung von Produktionsstandorten soll somit auf diesen Flächen bereits bei 1.000 Quadratmetern Verkaufsfläche eine Widmung für Einkaufszentren erforderlich sein.

(red)