Steigende Mieten – diese Fehler macht die Politik

Wohnen wird immer teurer: Dabei ist die Politik gefragt – doch die gesetzten Maßnahmen verfehlen oft ihr Ziel und können das Problem sogar verschärfen.

Die Entwicklung der Mietpreise ist in erster Linie durch die stetig steigende Nachfrage nach Wohnraum und dem nicht entsprechend wachsenden Angebot auf den lokalen Wohnungsmärkten bestimmt. Eine zunehmende Verstädterung, Zuwanderung und gewandelte Lebensgewohnheiten und -konzepte hin zu Einpersonenhaushalten sind weitere Triebfedern dieser Entwicklung. Darüber hinaus sind speziell in Österreich die Baukosten stark gestiegen und verschärfen so die Knappheit des Angebots.

Im Zeitraum 2005 bis 2017 stiegen die Wohnkosten im bundesweiten Schnitt um 44 Prozent an. Um Wohnen weiterhin für die Bevölkerung – besonders Junge haben mit dem Anstieg der Mietpreise zu kämpfen – leistbar zu machen, ist die Politik gefordert. Mit einer Reihe von Maßnahmen wird dem Problem zu Leibe gerückt, allerdings oft nicht effizient. Und: Manche Instrumente würden die Situation sogar noch verschlimmern. Das zeigt eine Erhebung des Instituts für Wirtschaftsforschung EcoAustria in Wien. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

In Österreich unterliegt die große Mehrheit der Mietwohnungen bereits einer direkten Preisregulierung. Bundesweit entspricht der Anteil der freien Mieten 27 Prozent der Mietwohnungen, in Wien sogar nur rund 20 Prozent.

Allerdings führt eine direkte Mietpreisregulierung, die den Mietpreis unterhalb des Marktpreises festlegt, zu einer höheren Nachfrage nach Wohnungen und zu sinkenden Anreizen für Investitionen und damit zu einem geringeren Angebot. Somit bringt diese nicht nur keine Abhilfe, sondern verschärft Wohnungsknappheit sogar. Hierbei ist zu beachten, dass bereits heute über 70 Prozent der Mietwohnungen in Österreich einer Mietpreisregulierung unterliegen.

Von einer Reduktion der Mehrwertsteuer auf Mieten profitieren insbesondere Menschen in bereits bestehenden Mietverhältnissen. Bei Neuvermietung werden die Vorteile teilweise von den Vermietern vereinnahmt, so dass die Mieten nicht im selben Ausmaß geringer ausfallen. Hinzu kommen unerwünschte Verteilungswirkungen: Neumieter, z.B. junge Menschen auf der Suche nach der ersten Wohnung oder Familien, die eine größere Wohnung benötigen, profitieren wenn überhaupt nur in geringerem Maße.

Das grundsätzliche Problem der Wohnungsknappheit und steigenden Mieten wird durch eine Reduktion der Mehrwertsteuer nicht gelöst, da diese nur einmal erfolgt, während längerfristige Treiber steigender Mieten weiterwirken. Dafür muss sich der Fiskus die fehlenden Einnahmen auf anderem Wege suchen, welche schlussendlich an allen Steuerzahlern hängen bleiben.

Dass eine Mehrwertsteuerbefreiung, wie sie SPÖ-Chefin Pamela Rendi-Wagner gefordert hatte, langfristig kaum wirkt, zeige laut EcoAustria das Beispiel Deutschland: Dort ist die Vermietung von Wohnraum an Private mehrwertsteuerbefreit, dennoch sind die Mieten in Städten wie Hamburg oder München hoch und stark steigend.

Könnte der soziale Wohnbau Abhilfe schaffen? Dieser spielt in Österreich im internationalen Vergleich eine besondere Rolle und hat besonders in Wien eine lange Tradition. Rund 20 Prozent aller Österreicher leben in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung, in Wien sind es sogar 45 Prozent. Bei einer Ausweitung des sozialen Wohnbaus wird zwar direkt am Angebot am Wohnungsmarkt angesetzt, doch könnten dadurch gleichzeitig private Bau-Investoren verdrängt werden, was den positiven Effekt wieder negieren würde.

Auch die Belastung des öffentlichen Haushalts dürfe nicht außer Acht gelassen werden. Darüber hinaus führen mangelnde Bedarfsprüfungen bei bestehenden Mietverhältnissen dazu, dass dieses Instrument nur bedingt zielgruppengerecht eingesetzt wird. Den zum Teil deutlichen Anstieg der Mieten gerade in attraktiven Lagen konnte der soziale Wohnbau bislang nicht verhindern.

Stellen die Mieten aus sozialpolitischer Sicht eine zu starke Belastung mancher Haushalte dar, können diese bereits heute einen sozial gestaffelten Mietkostenzuschuss erhalten. Der Anspruch auf und die Höhe der Wohnbeihilfe hängen dabei insbesondere vom Haushaltseinkommen, der Haushaltsgröße, den Wohnungskosten und der Wohnfläche ab und ist zudem zeitlich befristet.

Aus sozialpolitischer Perspektive könnte dies aufgrund der hohen Treffsicherheit das geeignete Instrumente sein, um Wohnraum für besonders belastete Haushalte leistbarer zu machen. Allerdings wird dadurch nicht das ursächliche Problem der hohen Mietpreise gelöst: das stagnierende Angebot bei steigender Nachfrage.

"Deshalb kann diese Maßnahme nur in der kurzen Frist und zur Milderung der sozialen Folgen der Wohnungsknappheit als sinnvoll erachtet werden, während in der längeren Frist andere Maßnahmen angebotsseitig ansetzen müssen", urteilt EcoAustria.

Sollen die Mieten bei steigender Nachfrage nicht steigen, bedarf es eines entsprechend wachsenden Angebots an Wohnraum. Hier sollten politische Maßnahmen ansetzen, lautet die Empfehlung der Experten.

Ein bereits bestehendes Instrument zur Förderung des privaten Wohnbaus ist die Wohnbauförderung. Die Ursprünge der Wohnbauförderung gehen bis in die Monarchie zurück. Vor allem aber spielte sie in den ersten Jahrzehnten nach dem zweiten Weltkrieg eine wichtige Rolle, als die Schaffung neuen Wohnraums und Wiedererrichtung das Hauptziel war. Mit ihr können etwaige Konflikte zwischen Wohnbau- und Energiepolitik entschärft und positiv auf die Errichtung leistbaren Wohnraums eingewirkt werden.

Laut EcoAustria könnte auch eine Vereinheitlichung von Bauvorschriften sowie eine verpflichtenden Kosten-Nutzen-Betrachtung bestehender und neuer Vorschriften etwa in den Bereichen von Energie, Statik, Brand- und Schallschutz die Errichtungskosten neuen Wohnraums gesenkt werden und so zu einem Anstieg des Angebots führen. Auch sollten vermehrt Baugenehmigungen erteilt und damit verbundene Verfahren beschleunigt werden.

Profitieren würden den experten Zufolge die Mieter, da die Angebotsausweitung und geringere Errichtungskosten zu einer Verlangsamung des Mietkostenanstiegs führen würde, aber auch die Anbieter von Mietwohnungen, für die die Errichtung zusätzlichen Wohnraums profitabler wird.

Ein weiterer Lösungsansatz bestehe in der verbesserten Integration von Stadt und Umland durch eine bessere Erschließung sowie (Weiter-)Entwicklung des öffentlichen Verkehrs. Dadurch würden Mieter in stark nachgefragten Innenstadtlagen durch eine Dämpfung der Mietpreise ebenso profitieren wie Mieter im Umland von Städten durch die bessere Anbindung.

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(rcp)