Wien
Wiener will aus teurer Wohnung raus – und darf nicht
Nachdem seine Miete auf 722 Euro angestiegen ist, will Herr K. ausziehen. Aber sein Vermieter sperrt sich: Im Vertrag steckt eine verbotene Klausel.
Henri K. (Name geändert) hat sich 2021 eine Wohnung im Bezirk Liesing angemietet. Sie ist 75 Quadratmeter groß und hat zum Zeitpunkt des Einzugs einen für ihn leistbaren Mietzins. Sein Vertrag ist unbefristet. Nachdem er zwei Jahre dort gewohnt hat, wird ihm die durch die Inflation gestiegen Miete allmählich zu teuer. Denn statt der zunächst 620 Euro netto zahlt er inzwischen 722 Euro. Die Nebenkosten kommen zu seiner Miete noch zusätzlich dazu. Das ist viel Geld. Henri K. möchte darum gern kündigen. Das Problem: Er darf nicht!
Laut Vertrag darf er erst nach drei Jahren aus seinem unbefristeten Vertrag heraus. Da wundert sich Henri K. und sucht die Wohnrechtsberatung der Wiener Arbeiterkammer auf. Dort fragt er: Ist es rechtens, dass er einen so langen Kündigungsverzicht hat?
Ein Jahr Kündigungsverzicht in Ordnung – drei Jahre nicht
"Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass ein unbefristeter Mietvertrag stets mit einer Frist von einem Monat zu jedem beliebigen Monatsletzten von der Mieterseite aufgekündigt werden kann", sagt AK Wohnrechtsexperte Erwin Bruckner. "Abweichende vertragliche Regelungen sind in einem gewissen Rahmen erlaubt. So wäre etwa ein mieterseitiger Kündigungsverzicht für das erste Jahr des Mietverhältnisses zulässig."
Ein derart langer vertraglicher Kündigungsverzicht wie im Vertrag von Henri K. fixiert, also ganz drei Jahre lang, sei nach aktueller Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes unwirksam, so die Arbeiterkammer. Das gelte vor allem immer dann, wenn der Vermieter ein großes Immobilienunternehmen ist. Beim Vermieter von Henri K. handelte es sich um einen solchen großen Vermieter.
Auch der kleine Privatvermieter darf kein dreijähriges Limit setzen
Dass Henri K. nun laut Mietvertrag drei Jahre auf eine Kündigung verzichten sollte, war demnach nicht im Einklang mit dem Konsumentenschutzgesetz, stellte die Arbeiterkammer fest. Ein großer Vermieter sollte Kenntnis vom Konsumentschutzrecht haben. Bei einem kleinen Vermieter kann man das nicht unbedingt erwarten. Aber auch hier gilt:
"Selbst bei einem "kleinen" Privatvermieter wäre ein dreijähriger Kündigungsverzicht des Mieters rechtswidrig, wenn für die Vermietung ein Formularmietvertrag verwendet wurde. Es handelt sich hier um Judikatur des Obersten Gerichtshofes, die von der AK in Gerichtsverfahren erstritten wurde."
