Wer in Wien seine Wohnung über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen vermietet, muss sich auf strengere Vorschriften einstellen. Die Stadt will Kurzzeitvermietungen stärker kontrollieren und verhindern, dass Wohnungen dauerhaft zu Touristenunterkünften werden.
Am Dienstag brachte die rot-pinke Stadtregierung dazu einen Gesetzesantrag ein. Im zuständigen Ausschuss erhielt dieser die Unterstützung von SPÖ, NEOS, FPÖ und Grünen. Die endgültige Beschlussfassung im Landtag steht laut Stadt noch bevor.
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Ab 2027 braucht jede Wohnung eine Nummer
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Registrierung. Ab 1. Jänner 2027 soll jede kurzfristig vermietete Wohneinheit in einem eigenen Register erfasst werden. Vermieter müssen dafür unter anderem die Adresse der Unterkunft, persönliche Angaben und die maximale Anzahl an Schlafplätzen bekannt geben. Anschließend erhalten sie eine Registrierungsnummer, die bei Online-Inseraten angegeben werden muss.
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Das gilt auch für Privatpersonen, die ihre Wohnung weniger als 90 Tage im Jahr vermieten. Bereits angebotene Unterkünfte sollen bis Ende März 2027 Zeit für die Anmeldung bekommen. Auch die Buchungsplattformen müssen künftig mithelfen: Sie sollen Registrierungen stichprobenartig überprüfen, unzulässige Angebote löschen und Informationen an die Behörden weitergeben.
Bis zu 50.000 Euro Strafe möglich
Wer die Registrierungsvorschriften missachtet, muss mit hohen Strafen rechnen. Laut Stadt sind Geldbußen von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß vorgesehen. Zusätzlich sollen bei wiederholten Verstößen gegen die Bauvorschriften Mindeststrafen gelten.
Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) begründet die Verschärfung damit, dass bestehende Regeln umgangen würden. "Obwohl dieser Vorstoß bereits erfolgreich war, hat die Praxis gezeigt, dass sich neue Geschäftsmodelle entwickelt haben, um diese zu umgehen."
Wohnungen dürfen nicht einfach zu Touristenunterkünften werden
Auch die Umwandlung regulärer Wohnungen in gewerbliche Unterkünfte soll schwieriger werden. Die strengeren Voraussetzungen gelten künftig im gesamten Stadtgebiet. Wer Wohnungen zu einer Beherbergungsstätte umwidmen will, muss mehrere Bedingungen erfüllen. So müssen mindestens 80 Prozent der Nutzfläche eines Gebäudes weiterhin zum Wohnen genutzt werden.
Außerdem muss die Unterkunft mindestens drei räumlich nahe beieinanderliegende Zimmereinheiten umfassen und über einen eigenen Zugang von der Straße verfügen. Ausgenommen sind klassische Hotels mit entsprechenden Dienstleistungen. Für Umwidmungsverfahren, die ab dem 11. Oktober 2026 eingereicht wurden, sollen bereits die neuen Regeln gelten.
Private Vermietung bleibt erlaubt
Wer während des Urlaubs seine eigene Wohnung vermieten möchte, soll das weiterhin dürfen. Die Ausnahme ist allerdings auf eine Wohnung und höchstens 90 Tage pro Jahr beschränkt. Zudem muss der eigene Wohnsitz dort bestehen bleiben.
NEOS-Klubobfrau Selma Arapović betont: "Wer die eigene Wohnung während des Urlaubs zeitweise vermietet, soll das auch weiterhin tun können."
Dass illegale Kurzzeitvermietung in Wien bereits ein Thema ist, zeigen Zahlen der Baupolizei. Seit Juli 2024 wurden laut Stadt 2.484 Anzeigen wegen vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung eingebracht. Ein neunköpfiges Team der MA 37 ist mit entsprechenden Kontrollen beschäftigt. Neben der Suche nach auffälligen Online-Inseraten werden auch Unterkünfte vor Ort überprüft.
Das neue Register soll es den Behörden künftig erleichtern, mögliche Verstöße aufzuspüren. Ob die geplanten Änderungen tatsächlich zu weniger illegalen Vermietungen führen, wird sich erst nach ihrem Inkrafttreten zeigen.
