Für Airbnb und Co. wird es in Wien künftig deutlich strenger. Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) hatte die Verschärfungen bereits angekündigt, nun stehen die neuen Regeln fest. Neue Maßnahmen sollen nun verhindern, dass Wohnungen dem regulären Wohnungsmarkt entzogen werden.
"Am privaten Wohnungsmarkt werden den Wienerinnen und Wienern immer mehr Wohnungen für gewerbliche Zwecke entzogen, was die Mieten gerade dort steigen lässt. Dieser Praxis werden wir in Wien nun den Riegel vorschieben. Wohnungen müssen zum Wohnen da sein!“, macht Bürgermeister Ludwig klar.
Wer eine Wohnung künftig kurzfristig vermieten will, muss sich jetzt registrieren lassen. Die Stadt soll dadurch einen genauen Überblick über die angebotenen Wohnungen bekommen. So soll man besser prüfen können, ob die jeweilige Wohnung überhaupt vermietet werden darf. Die Stadt Wien prüft also gründlich, ob es Gründe gibt, die gegen eine Kurzzeitvermietung der angegebenen Wohnung sprechen. So soll beispielsweise ausgeschlossen werden, dass Gemeindewohnungen zur Kurzzeitvermietung angeboten werden.
Nur nach erfolgreicher Prüfung gibt es eine Registrierungsnummer. Ohne diese Nummer darf die Wohnung künftig nicht auf Kurzzeitvermietungs-Plattformen angeboten werden. Auch für die Plattformen selbst gilt eine neue Vorgabe: Airbnb, booking.com und Co. dürfen nur noch Wohnungen mit gültiger Registrierungsnummer anbieten. Für Kunden soll damit erkennbar sein, dass die jeweilige Wohnung rechtmäßig angeboten wird.
Die Registrierungspflicht soll mit 1. Jänner 2027 starten. Für Wohnungen, die bereits angeboten werden, ist eine Übergangsfrist bis Ende März 2027 vorgesehen. Wer neu mit der Kurzzeitvermietung beginnt, braucht die Registrierung bereits ab Jahresbeginn. Für alle, die die Vorgaben nicht einhalten, drohen Strafen von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß rechnen, wobei im Fall wiederholter Verstöße Mindeststrafen von 2.000 Euro vorgesehen werden.
Seit der Einführung der 90-Tage-Regel im Jahr 2024 wurde laut der Stadt Wien ein Anstieg bei Anträgen beobachtet, Wohnungen in Beherbergungsstätten umzuwidmen. Damit konnte die Beschränkung auf maximal 90 Tage Vermietungsdauer umgangen werden. Genau das soll nun unterbunden werden. Künftig müssen mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße für Wohnzwecke erhalten bleiben.
Gleichzeitig werden echte Beherbergungsstätten klarer von klassischen Kurzzeitvermietungen unterschieden. Für klassische Hotels und andere Beherbergungsbetriebe sind Ausnahmen vorgesehen. Sie müssen sich etwa durch zusätzliche Dienstleistungen und Arbeitsplätze unterscheiden.
Für Verstöße gegen die Regelungen zur Kurzzeitvermietung werden erstmalig in der Bauordnung Mindeststrafen in Höhe von 2.000 Euro pro Verstoß bei wiederholten Übertretungen festgelegt. Das soll der Abschreckung dienen und verhindern, dass Spekulantinnen und Spekulanten Wohnungen zur Profitmaximierung nicht regulär vermieten, sondern illegal kurzzeitvermieten.
Damit die angekündigte Verschärfung nicht noch schnell eine Welle neuer Umwidmungsanträge auslöst, gelten die neuen Regeln bereits für alle Verfahren, die seit dem Sommer eingereicht wurden. Für ältere, noch offene Anträge gelten weiterhin die bisherigen Bestimmungen.
Wie viele Fälle die Stadt mittlerweile beschäftigt, zeigen die Zahlen der Baupolizei. Seit Inkrafttreten der verschärften Kurzzeitvermietungsregeln im Juli 2024 gingen 2.484 Anzeigen wegen vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung ein. Bis Ende Juli 2026 wurden daraus 558 Strafanträge an die MA 64 weitergeleitet. Ein Großteil der Anzeigen kam von Nachbarn und Anrainern.
Auch bei den Umwidmungen zeigt sich eine Entwicklung: 2025 wurden bei der MA 37 insgesamt 305 Anträge im Zusammenhang mit einer Beherbergungsstätte eingebracht. Bis Ende des Jahres wurden 132 bewilligt. Mit den neuen Regeln will Wien nun sicherstellen, dass die 90-Tage-Regel auch tatsächlich eingehalten wird.
