Wer in Wien eine Wohnung sucht, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Die Mietpreise steigen, das Angebot wird knapper und auch Eigentumswohnungen werden wieder teurer. Das zeigt das aktuelle Marktupdate des Immobilienunternehmens EHL für das dritte Quartal 2026.
Besonders bitter: Eine Entspannung ist vorerst nicht in Sicht. Für das Gesamtjahr 2026 prognostizieren die Immobilienexperten einen Anstieg der Mietpreise um rund sieben Prozent. Auch 2027 sollen die Mieten um weitere sechs Prozent zulegen.
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Bis zu 18,50 Euro Miete pro Quadratmeter
Wie teuer Wohnen in Wien mittlerweile geworden ist, zeigen die aktuellen Quadratmeterpreise. In guten Wohnlagen müssen Mieter bei neu errichteten Wohnungen derzeit durchschnittlich zwischen 16 und 18,50 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Bei älteren Bestandswohnungen liegen die Mieten zwischen 13,50 und 15,50 Euro.
In durchschnittlichen Wohnlagen und Stadtentwicklungsgebieten werden für Neubauwohnungen zwischen 14 und 16,50 Euro pro Quadratmeter verlangt. Bei älteren Wohnungen sind es zwischen 11,50 und 13 Euro.
Bis zu 1.300 Euro für 70 Quadratmeter
Für eine 70 Quadratmeter große Neubauwohnung in guter Lage bedeutet das rechnerisch eine monatliche Miete von 1.120 bis 1.295 Euro – zusätzliche Kosten können je nach Mietangebot noch dazukommen.
Ein wesentlicher Grund für die steigenden Preise ist der massive Rückgang beim Wohnungsneubau. Laut EHL befindet sich die Bautätigkeit in Wien auf einem historischen Tiefstand. Während 2023 noch 14.253 Wohnungen fertiggestellt wurden, waren es 2024 nur noch 11.484. Im vergangenen Jahr sank die Zahl auf 9.248 Wohnungen.
Neubau konzentriert sich auf vier Bezirke
Für 2026 rechnet EHL mit lediglich 8.280 fertiggestellten Wohnungen. 2027 könnten es nach derzeitigem Projektstand sogar nur noch 7.730 sein. Besonders dramatisch ist die Entwicklung bei freifinanzierten Mietwohnungen. Während 2023 noch 5.362 solcher Wohnungen fertiggestellt wurden, werden für 2027 nur noch 997 erwartet. Das entspricht einem Rückgang von rund 81 Prozent.
Die wenigen neuen Wohnprojekte entstehen derzeit hauptsächlich in den großen Stadtentwicklungsgebieten. Besonders betroffen sind dabei Floridsdorf (21.), Donaustadt (22.), Favoriten (10.) und Liesing (23.). Doch auch dort wird weniger gebaut als früher. Gestiegene Baukosten, teurere Finanzierungen und begrenzte Fördermittel bremsen neue Projekte aus.
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Eigentumswohnungen werden wieder gefragter
Selbst im geförderten Wohnbau rechnen die Immobilienexperten angesichts der angespannten Budgets mit einem Rückgang der Neubauleistung. Weil Mietwohnungen immer teurer und schwerer zu finden sind, denken laut EHL zunehmend mehr Wiener über den Kauf einer Eigentumswohnung nach.
Seit September steigen sowohl die Anfragen als auch die tatsächlichen Kaufabschlüsse wieder deutlich. In den ersten drei Quartalen 2026 erreichte das Transaktionsgeschehen bereits das Niveau von 2022 und näherte sich damit den Rekordwerten von 2021.
Bis zu 11.000 Euro pro Quadratmeter
Allerdings steigen mittlerweile auch die Kaufpreise wieder. In den Stadtentwicklungsgebieten kostet eine Neubauwohnung überwiegend zwischen 5.500 und 6.200 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Plus von rund 2,2 Prozent.
In guten bis sehr guten Wohnlagen der Zentrumsbezirke, etablierten Wohnlagen außerhalb des Gürtels und den Grünbezirken werden sogar zwischen 7.500 und 11.000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Hier stiegen die Preise im Jahresvergleich um 3,4 Prozent.
Auch für die kommenden Jahre zeichnet EHL ein düsteres Bild. Die Zahl der Bauprojekte, angekündigten Baustarts und erteilten Baubewilligungen bleibt niedrig. Gleichzeitig verteuern steigende Energiepreise das Bauen und die laufenden Kosten für Wohnungen.
Die Prognose: Während die Mieten 2027 um weitere sechs Prozent steigen könnten, wird bei Eigentumswohnungen ein Preisanstieg von 3,5 Prozent erwartet. Mit einem spürbaren Anstieg der fertiggestellten Wohnungen rechnen die Immobilienexperten frühestens ab 2030. Bis dahin dürfte sich die angespannte Lage am Wiener Wohnungsmarkt weiter fortsetzen.
