Ein Eigenheim zu kaufen, ist für viele in Österreich ein großer Traum – aber für die meisten bleibt es einer. Für zwei Personen mit durchschnittlichem Gehalt ist ein eigenes Haus aktuell in 41 von 105 Bezirken einfach nicht drin, in weiteren zwölf Bezirken ist es nur schwer zu stemmen. Zwar hat der Rückgang der Zinsen die Lage etwas entschärft, aber die Schere zwischen Häuserpreisen und Einkommen bleibt groß.
Wie es in einer Aussendung heißt, sorgt auch das auslaufende Wohnbaupaket für zusätzlichen Druck. Beim Kredit solltest du jedenfalls gut vergleichen: Die Angebote für einen fix verzinsten Kredit über 350.000 Euro und 30 Jahre Laufzeit unterscheiden sich aktuell um bis zu 46.000 Euro. Das kann einen gewaltigen Unterschied machen.
Die KIM-Verordnung ist zwar Geschichte, aber die Banken schauen weiterhin genau auf die Tilgungsrate – mehr als 40 Prozent vom Nettoeinkommen sollten nicht für den Kredit draufgehen. Das Vergleichsportal durchblicker hat im aktuellen Immo-Leistbarkeitsindex analysiert, wie sich Immobilienpreise, Einkommen und Zinsen auf die Leistbarkeit eines Eigenheims auswirken.
"Seit dem Zinsrückgang hat sich die Lage wieder etwas entspannt", sagt Simon Böchzelt, Leiter Immobilienfinanzierung bei durchblicker. "Aber vom Vorkrisenniveau sind wir noch weit entfernt, was nicht nur an den Nachwirkungen des Zinsschocks liegt, sondern auch an der Preisentwicklung der Immobilien: Seit 2015 sind die Häuserpreise um satte 68 Prozent gestiegen, die Median-Einkommen hingegen nur um 51 Prozent."
Aktuell liegt die monatliche Zinslast für zwei Durchschnittsverdiener mit einem Zinssatz von 3,72 Prozent in 52 Bezirken unter der KIM-Grenze. Im Vorjahr war das bei einem Zinssatz von 4,20 Prozent nur in 35 Bezirken der Fall. 2015 war das Eigenheim noch in zwei Drittel aller Bezirke gut leistbar, wobei Westösterreich und Ballungszentren schon damals teuer waren.
Vor allem im Westen Österreichs ist Wohnen fast unleistbar – selbst für Besserverdienende. In Salzburg müssten zwei Durchschnittsverdiener im Schnitt 66,5 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kredittilgung ausgeben, in Vorarlberg 63,9 Prozent und in Tirol 62 Prozent. Sogar für zwei Besserverdiener ist das Eigenheim in 25 Bezirken Österreichs nicht zu schaffen.
"Wer die Immobilie nicht schon vererbt bekommt oder Spitzenverdiener ist, hat in Großstädten sowie im Westen schlechte Karten", sagt Martin Zwickl, Chief Operations Officer von durchblicker. Am leistbarsten ist das Eigenheim aktuell im Burgenland (23,8 Prozent), der Steiermark (29,3 Prozent) und Kärnten (31,1 Prozent). Aber auch hier gibt es große Unterschiede zwischen den Bezirken: In Gmünd in Niederösterreich braucht man für den Kredit eines durchschnittlichen Eigenheims nur knapp 16 Prozent des Haushaltsnettos, in Mödling liegt die Tilgungsrate mit 57 Prozent weit über der Leistbarkeitsgrenze.
Mit dem Ende des Wohnbaupakets Ende Juni kommen ab Juli wieder die vollen Kaufnebenkosten auf dich zu. Für eine Muster-Immobilie im Bezirk Steyr-Land erhöht sich die monatliche Kreditbelastung dadurch um 47 Euro – das macht über 30 Jahre fast 17.000 Euro aus. "Am stärksten fallen jedoch die Zinskonditionen ins Gewicht", erklärt Zwickl. "Deshalb ist es wichtig, nicht nur zur Hausbank zu gehen, sondern mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen."
Ein aktuelles Beispiel: Für einen Kredit über 350.000 Euro bekommst du bei Bank A 3,55 Prozent effektiv, bei Bank B 4,22 Prozent. Die monatliche Differenz liegt bei 144 Euro – auf 30 Jahre gerechnet sind das 46.210 Euro Unterschied. "Im ersten Fall würde die Kreditbelastung bei 38,4 Prozent liegen, also noch im leistbaren Bereich, im zweiten bereits bei 45 Prozent", so Zwickl.
Immo-Experte Böchzelt rät außerdem zu einem fix verzinsten Kredit: "Dieser gibt Planungssicherheit und schützt vor möglichen Zinssprüngen, die sich enorm auf die Monatsrate und damit auf die Leistbarkeit auswirken können."
