Ein gefuchster Mieter brachte unlängst die Immobilienbranche in Aufruhr. Er klagte am Bezirksgericht auf Rückzahlung eines Teils seiner Miete – und bekam Recht. Seine Argumentation: Laut Konsumentenschutzgesetz sind Wertsicherungsklauseln in Verträgen (für Leistungen, die innerhalb von zwei Monaten ab Vertragsabschluss zu erbringen sind) grundsätzlich unwirksam. Außer, der Unternehmer beweist, dass diese Klausel im Einzelnen ausverhandelt wurde.
2023 hat der OGH entschieden, dass diese Bestimmung nicht nur für sogenannte Zielschuldverhältnisse (etwa einen Kauf), sondern eben auch für Dauerschuldverhältnisse (etwa Mietverträge) gilt. Ein Vermieter müsste Mieterhöhungen innerhalb der ersten zwei Monate also stets "im Einzelnen aushandeln".
Doch jetzt kommt der Clou: Wird eine Änderung des Mietzinses nicht individuell vereinbart, ist laut OGH die Wertsicherungsklausel nicht nur für die ersten beiden Monate, sondern zur Gänze unwirksam. Unternehmen verlieren also überhaupt die Möglichkeit, in einem Mietvertrag mit einem Konsumenten den Mietzins an die Inflation anzupassen.
Dagegen sind betroffene Unternehmen der Immobilienbranche natürlich Sturm gelaufen, zwei davon zogen vor den Verfassungsgerichtshof (VfGH). Dessen Entscheidung liegt nun ebenfalls vor. Diese besagt, dass dadurch zwar unstrittig in das Eigentumsrecht des Vermieters eingegriffen werde. Das diene aber legitimen, im öffentlichen Interesse liegenden Zielen des Verbraucherschutzes und sei auch nicht unverhältnismäßig.
Vermieter bzw. Unternehmer hätten grundsätzlich die Möglichkeit, die erwartete Preisentwicklung der nächsten zwei Monate vorherzusehen. Sein Interesse auf Wertsicherung sei daher geringer zu gewichten als das Interesse des Mieters, nicht mehr zu zahlen.
Gleichermaßen sei es nicht verfassungswidrig, dass eine verbotene Wertsicherungsklausel zur Gänze unwirksam wird. "Diese Rechtsfolge entspricht nämlich dem Ziel, Unternehmer von der Verwendung solcher Klauseln abzuhalten, und ist durch die typischerweise schwächere Stellung des Verbrauchers bei den Vertragsverhandlungen gerechtfertigt."
