Es ist eine wunderschöne Altbau-Wohnung in Wien-Landstraße. Vor knapp zehn Jahren zogen hier Elias und Lea Eberl (Name von der Redaktion geändert) ein. Drei Zimmer auf 100 Quadratmeter im gediegenen Bezirk, zentrumsnahe und trotzdem sehr ruhig – ein Traum für den 46-jährigen Akademiker und seine Frau.
Zunächst war die Miete auf fünf Jahre befristet, dann wurde der Vertrag noch zweimal um jeweils drei Jahre verlängert.
Einziges, aber doch großes, Manko an der Hochparterre-Wohnung: Die Miethöhe. Zu Beginn waren etwa 1.122 Euro netto pro Monat ausgemacht. Diese Summe war jedoch "mittels einer für die Mieter nachteiligen Klausel zur 'Wertsicherung' an die Inflation gekoppelt", so Informationen aus der Mietervereinigung.
Die Miete betrug also anfangs mehr als elf Euro pro Quadratmeter. Aber: Zum Zeitpunkt der Unterschrift "lag der zulässige Höchstrichtwert-Mietzins für eine unbefristete Wohnung der Kategorie A jedoch bei lediglich 5,39 Euro pro Quadratmeter." Mehr noch: Bei befristeten Wohnungen sollte es auch einen 25-prozentigen Abschlag geben.
In den Folgejahren stieg die Inflation und somit auch die Mietforderung der Vermieterin. 2023 betrugen die monatlichen Überweisungen schon 1.388 Euro für die Dreizimmer-Altbauwohnung. Das bedeutet eine Steigerung von 24 Prozent im Vergleich zur anfänglichen Miete. Das war nicht alles: Zusätzlich wurde vom Diplomingenieur eine "Möbelmiete" kassiert: 50 Euro und auch noch 200 Euro Betriebskostenpauschale.
Heuer im März reichte es dem Ehepaar. Elias Eberl wandte sich an die Mietervereinigung Wien, ein Mietzins-Verfahren bei der Schlichtungsstelle der Stadt Wien wurde initiiert. Hintergrund laut Mietervereinigung: "Sowohl der Hauptmietzins inklusive der Klausel zur 'Wertsicherung' als auch die Möbelmiete waren überhöht."
Meist ist das Prozedere lange und mühsam, es dauert viele Monate. Diesmal, "konnte allerdings eine Lösung in Rekordzeit erzielt werden", so Anna Wolfschluckner, Rechtsexpertin der Mietervereinigung. Es kam umgehend zu einem Vergleichsangebot der Eigentümer, "mit dem das Ehepaar Eberl nach kurzer Nachverhandlung einverstanden war."
Fristen zur Mietzinsüberprüfung
Bei unbefristeten Mietverträgen muss innerhalb von 3 Jahren nach Abschluss der Mietzinsvereinbarung ein Verfahren eingeleitet werden, um die Unwirksamkeit des Mietzinses vor einer Schlichtungsstelle oder dem Gericht geltend zu machen.
Bei befristeten Mietverhältnissen endet die Frist zur Überprüfung des Mietzinses spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses oder der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Die Zahlen überzeugen: Zwei Monate nach dem Erstkontakt mit der Mietervereinigung erhielt das Ehepaar eine Rückzahlung in der Höhe von 63.350 Euro.
Extrem beschleunigt wurde der Deal wegen eines kleinen Details: "Das Ehepaar Eberl war bereits Monate vor der Beendigung des Mietvertrags zu einem Beratungstermin bei uns. Wir haben die Mieter davor gewarnt, eine Verzichtserklärung zu unterschreiben."
Der Teufel steckt auch hier im Detail. Unscheinbar wirkende "Übernahmeprotokolle", "Rückgabeerklärungen" oder ähnliche Urkunden enthalten laut Wolfschluckner oftmals Sätze wie: "Der Mieter bestätigt hiermit, dass damit sämtliche Ansprüche und Forderungen aus dem Mietverhältnis bereinigt und verglichen sind." Das Problem: Im Nachhinein sind dann Anfechtungen sehr schwierig bis unmöglich.
