Wiener leiden unter steigenden Mieten – viele suchen verzweifelt eine leistbare Wohnung. Gleichzeitig boomen Modelle, bei denen Wohnungen nicht langfristig vermietet werden, sondern kurzfristig an Gäste gehen.
Max (27) ist Teil dieser Welt. Max lebt derzeit in Bangkok. Zwischen Mopeds, Neonlicht, Streetfood-Ständen und Hochhäusern steuert er sein Wiener Airbnb-Business aus der Ferne. Im "Heute"-Gespräch erzählt er, wie er in Wien zehn Wohnungen über Airbnb und ähnliche Plattformen vermietet und damit laut eigenen Angaben im Schnitt 40.000 Euro Umsatz im Monat macht.
Max kann es sich in Thailand ordentlich gut gehen lassen. In seinen Storys zeigt er immer wieder luxuriöse Unterkünfte – etwa moderne Lofts mit Infinity-Pool und Blick über Bangkok.
Bevor er in die Kurzzeitvermietung einstieg, war Max YouTuber und Podcaster – vor allem mit Deutschrap-Künstlern. Doch irgendwann reichte es ihm, erzählt er im Gespräch mit "Heute". Er sei zu abhängig gewesen von Labels und Künstlern und wollte etwas aufbauen, das langfristig funktioniert.
Er probierte verschiedene Online-Modelle, bis er einen Wiener kennenlernte, der ihm das Business zeigte. Dieser Mann sei sein Mentor gewesen und habe laut Max "Hunderte Wohnungen" betreut. Von ihm lernte er die Grundregel: Wer damit Geld verdienen will, muss rechnen können – und zwar hart.
Max baute sein Geschäft in Wien auf, vor etwa drei Jahren. Wien sei für Kurzzeitvermietung attraktiv, weil die Nachfrage hoch ist – Touristen, Geschäftsreisende, City-Trips. So konnte er sein Modell Schritt für Schritt ausbauen und sich eine stabile Basis schaffen.
Seit zwei Jahren lebt er in Thailand, inzwischen in Bangkok. Im Heute-Gespräch sagt er: Das Geschäft könne auch aus der Distanz laufen, weil alles über Prozesse funktioniert – Buchungen, Reinigung, Schlüsselübergabe, Kommunikation, Preissteuerung.
Max erklärt sein Prinzip offen: anmieten und weitervermieten. Laut eigenen Angaben zahlt er für seine Wohnungen insgesamt rund 7.000 Euro Miete – und erzielt durch Kurzzeitgäste bis zu 40.000 Euro Umsatz pro Monat. Für viele klingt das nach einer eigenen Welt, in der aus einer normalen Wohnung plötzlich ein Business wird.
Genau das macht das Thema so sensibel. Denn jede Wohnung, die kurzfristig an Gäste geht, fehlt im Normalfall am klassischen Mietmarkt – sagen Kritiker. Max selbst argumentiert betont unternehmerisch: Wer professionell arbeitet, könne ein skalierbares Modell aufbauen. Die moralische Frage lässt er im Gespräch offen – und genau darüber wird in Wien längst gestritten.
Max betont: Es ist kein Selbstläufer. Die Nachfrage sei "sehr saisonal". Gerade am Anfang habe er Lehrgeld bezahlt – in der ersten Offseason machte er sogar Verluste. Wer nur die starken Monate sieht, unterschätzt das Risiko.
Denn Fixkosten laufen immer weiter: Miete, Reinigung, Ausstattung, Reparaturen. Deshalb müsse man das Geschäft ständig steuern, sagt er. Und wer falsch kalkuliert, könne schnell in Probleme rutschen – besonders dann, wenn Buchungen plötzlich ausbleiben.
Der Erfolg hängt laut Max nicht nur an Lage oder Größe. "Fotos machen sehr viel aus", sagt er. Professionelle Bilder könnten den Umsatz sogar verdoppeln – weil Gäste in Sekunden entscheiden, ob sie klicken oder weiterscrollen.
Dazu kommt die Preisstrategie. Max nutzt laut eigenen Angaben eine Software, die den Markt scannt und Preise dynamisch anpasst. Sein Satz dazu ist deutlich: "Man erkennt einen Amateur, wenn jeden Tag der Preis gleich ist." Wer Preise nicht laufend optimiert, verliert Umsatz – und bei zehn Wohnungen wird das schnell teuer.
In Wien ist Kurzzeitvermietung stark reguliert – und Max spürt das nach eigenen Worten deutlich. Im "Heute"-Gespräch sagt er, Regeln seien grundsätzlich wichtig, damit der Wohnungsmarkt nicht kippt. Gleichzeitig seien sie für sein Business ein fixer Teil des Alltags.
Er betont, er vermiete nicht in Wohnzonen und Gemeindebauten seien für ihn tabu. Einmal habe er eine Ausnahmegenehmigung zu spät gehabt – und sei "sofort bestraft" worden. Genehmigungen seien aufwendig, weil jeder Eigentümer zustimmen müsse – das könne Monate dauern.
Kurzzeitgäste bringen nicht nur Einnahmen, sondern auch Stress. Max erzählt, komplett zerstört sei zwar noch keine Wohnung worden – aber einmal sei es "ordentlich eskaliert". Wer viele Gäste hat, erlebt eben auch viele Situationen.
Dann sei Dokumentation entscheidend: "Doku davor" sei alles. Nur so könne man Schäden nachweisen. Laut Max zahlt in vielen Fällen entweder die Airbnb-Versicherung oder der Kunde selbst – wobei das eher selten vorkomme. Für ihn gehört das Risiko zum Modell – und muss professionell abgesichert werden.
Max baut sein Geschäft inzwischen international aus. Laut eigenen Angaben besitzt er zwei Immobilien in Dubai, die er vermietet. Dort sei vieles leichter – weniger Hürden, mehr Tempo, mehr Möglichkeiten.
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